近几年的高端改善市场，可谓一年比一年火爆。事实上，自2018年以来，全国新建高端改善商品房（总价1000万以上/套）成交连年增长，2020年开始，更是加速增长……

  成交大多分布在在北上广深，以及部分新一线城市。比如，根据克而瑞的统计数据，2022年全年，南京总价1000万元以上新房成交达到1981套，总价3000万元以上新房成交84套，双双排名全国第6，仅次于北上广深杭；此外，南京总价5000万元以上新房成交11套，排名全国第7位。

  快速飙升的成交数据，引来各大房企争先布局，使得高端改善市场的争夺日趋白热化。很多项目都宣称，自己是「天花板」「城市新封面」……然而，名副其实的极少。

  因为，在明源君看来，「天花板」「城市新封面」级的项目，至少要同时满足以下条件：1不可复制的稀缺资源、2高辨识度的建筑表达、3富有仪式感的场景、4高层次的圈层、5具有想象力的空间打造、6文化资本的表达。

  对很多人来说6大标准还是有点抽象，那明源君就以能建城发·中宁府（以下简称「中宁府」）为例，详细展开来说。

  高端住宅市场之所以走出独立行情，是因为房住不炒之下房产两级分化。正所谓，物以稀为贵，高端改善住宅，是抗通胀的硬通货之一。因为高端改善住宅，最典型的特征之一就是对稀缺资源的占有，这一点，不具有可复制性。

  稀缺资源中，最核心的是地段。李嘉诚就有句经典名言：「决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。」 高端改善项目，首重区位，其次才是产品力，这是一个绝大部分人都认同的定义。

  因为核心地段永远是稀缺的，而且，板块的定位和未来高度会一方面拖住项目的下限，另一方面决定项目未来的潜力。

  知名的高端项目，比如北京的霄云路8号、上海的汤臣一品、深圳的深圳湾壹号……无不占据着城市核心地段。

  而且，但凡城市塔尖板块，都是大量必然性和偶然性的集合体，不可复制，是稀缺中的稀缺。

  纵观整个南京，改善板块很多，但真正可以称为高端改善板块的，唯有河西！根据各机构统计的2022年南京千万级高端住宅项目成交量TOP10不难发现，南京最贵的高端改善项目，河占半壁江山。

  而如果说河西是南京高端改善板块的皇冠，那么，中宁府所在的青奥滨江就是皇冠上的明珠——目前，青奥滨江慢慢的变成了南京高端住宅的聚集地，前有长江尊邸（中国府）、万科翡翠滨江、融创滨江ONE，后有厦门国贸G70项目、中宁府（即能建城发G29项目）……

  包括产业、文化、商业、教育资源在内的配套，也都是顶级的：南京河西金融集聚区金融城聚集阿里巴巴江苏总部、小米科技华东总部、苏酒集团总部、58集团华东区域总部等，万亿总部商务群已经整体成型；坐拥4大文体中心（奥林匹克体育中心、江苏大剧院、保利大剧院、金陵图书馆）；4大顶级商业；名校分校；3大三甲医院……

  建筑立面是建筑语言最直接的表达。每座城市总有一些让人印象非常深刻的住宅，高辨识度的建筑表达是核心，而外立面的高级感又是核心中的核心，标识性强的立面风格是房企天然的宣传展示平台。

  • 第二重是在保证正立面效果的同时还要兼顾各种细节，以及与项目周边景观的呼应等等；

  能建城发·中宁府的外立面采用大面积玻璃+金属铝板，在颜色搭配上，以香槟金和典雅灰的奢雅色彩美学为基础，局部多色泽处理增加立面趣味，其在阳光不同方位的照射下，辉映出不同的光泽。

  在主线条转折和形体转角区以圆弧加工手法，更运用了转角、切割、圆弧等复杂的程序，呈现建筑的柔和立面特质。

  都说「直线属于人类，曲线属于上帝」。中宁府的曲线建筑立面，如同倾泻在河西CBD的一道道瀑布，刷新了建筑视觉的新高度。

  巨幕玻璃立面、约270°三面超大景观视野……媲美IMAX级别的宽境视野，不仅无形中彰显身份，而且跟周边的景观无界融合——转角圆弧及圆弧玻璃还削减建筑的力量感，使得建筑与小区景观和谐共生；层叠叠的退台挑檐从空中看仿佛一朵金色的涟漪，从陆地漾开，与水景中的涟漪连成一片。以云为骨、以水萦绕、打造艺术化，自然的整体形象……

  还值得特别一提的是，不同于传统行列式布局，中宁府突破性地尝试了U字围合点式布局，使得景观与采光通风都达到最大化，保证了居住的舒适，虽然这样做会少造房子，牺牲利润。

  绝大部分高端项目，做到这一步已经是极致了。但中宁府还有一重境界，那就是——定制！

  为了更好地还原设计中曲线弧度美学，中宁府大量采用了个性定制材料。其中，单块玻璃最大超过4㎡、重量达到400kg左右，仅安装就需要十几个工人协同！

  正是这种曲线弧度美学的高度还原，让中宁府在实体建筑参观中，敢于将外立面部分直接呈现给客户，真正的让客户「所见即所得」。这样的操作，只有少数的自信是不敢的。

  随着「生活要有仪式感」这一理念深入人心，如今，即便是刚需盘也越发注重项目仪式感的打造。对高端项目来说，这更是绝不可少的。

  仪式感之所以重要，是因为它可以帮我们把生活的小幸福放大，让今天和昨天不一样，让平淡的生活有一些不一样的标记和意义。

  这也为何现在无论是高端项目，还是刚改项目，甚至刚需项目，大门都越来越卷，因为大门是一个社区最简单粗暴和具体可感的仪式感。

  中宁府打造的是礼序府院，讲究的是层层递进：对于步行归家，中宁府打造昭示入口、迎宾大堂、下沉庭院、精致花房、中心花园、廊桥落瀑、休闲茶亭7道归家礼序。

  社区正门，采用建筑景观一体化的方式打造，门楼面宽60m、进深50m，入口围墙采用深香槟金铝板和灰色石材组合，极具酒店迎宾的仪式感。

  紧接着，依次经过迎宾大堂、下沉式庭院……休闲茶亭，完成归家心情的转换，感受叠石落水、自然与诗意，让归家之路充满尊贵和愉悦。

  东入口门楼采用内退式设计，利用前场的丛生乌桕和鸡爪槭营造出自然式的景观界面，穿过入口景观是一个面宽接近30m的入口门楼，门楼内部采用室内手法营造归家大堂的极致体验，整个门楼「隐」于自然之中，低调且具有隐奢的尊贵感。

  电梯采用轿厢内为无接触按钮，有效隔绝因实物接触操作带来的细菌、病毒交叉感染。两梯两户设计，梯控设计，确保业主的安全和私密性。

  中宁府还将层层递进的礼序延续到了入户，打造三进归家礼制，进入室内是内玄关即「一进空间」，两侧配置了开放式玄关柜和鞋柜；接着是「二进空间」的女王玄关（女王玄关最早从纽约上东区流传出来，是世界级豪宅的配置）；最后才是「三进空间」，也就是客餐厅……给业主带来很强的归家仪式感。

  所有的高端项目最终都指向一个地方——圈层！不少高端项目历经岁月洗礼，可能地段依然是核心，但是规划设计、园林打造、建筑风格、户型等，或多或少会跟不上时代，然而，它们依然占据金字塔的顶端。

  为何？建筑、园林等硬件可以被超越，但是「圈层」的高度，却可以经受住岁月的淬炼，历久弥新。

  因为，一个城市，最高端的客群是很小的一个群体，圈层一旦形成，变化是很缓慢的。因此，「圈层」是高端项目最重要的「软实力」。

  高端项目，本身就是高端圈层的载体。当然，将范围收窄一点，就落到了交互最频繁的空间——会所。

  • 穿行式会所。此类会所，与社区大门相结合，前期作为售楼处用，能给到客户非常好的体验感；交付之后，作为小区人行主入口和会所使用。不过，此类会所通常较小，承载的功能比较有限。

  • 下沉式会所。此类形式的会所空间拓展性更强，承载的功能丰富。但是，昭示性比较弱。

  • 独立的会所。此类会所，兼具功能丰富和昭示性的高颜值，但无论是建设还是后期经营成本都比较高。

  中宁府的会所不属于上面的任何一类，而是创新打造了「1+N」定制级会所——首先，其项目最大的会所在形式上确实是穿行式会所，但总建筑面积约3000平方米，由全球顶尖设计企业HBA设计事务所设计，借鉴南京明朝瞻园的布局，将下沉式庭院景致引入室内，会所直通地库，无论任何天气，业主下楼就能够直接进行游泳锻炼，节约了去健身房的路程和时间，享受真正意义上酒店式服务。可谓集颜值和功能于一身。

  比如私宴厅，可以容纳12-14人，有亲朋好友来又不想自己做饭，就可以预约在会所接待。

  其次，除了中央会所，还有总面积约900㎡的6个泛会所，每个会所，都不单单是入户大堂，同时还是集办公、休闲、会客为一体的复合型社交空间。

  这种1+N会所体系，在南京还是首创。总面积约4000㎡的中央会所+泛会所，无疑为业主提供了更多交互的场景。

  特别值得一提的是，在河西青奥村这个寸土寸金的板块，中宁府为了最大限度保证业主居住的舒适度和体验感，还主动放弃部分可售面积，在1#楼下方利用架空层打造了茶室、儿童阅读区、亲子乐园、商务洽谈等；与此同时还在楼与楼之间的空地引入新加坡森系人居的理念，打造林下活动的宅间花园，塑造出具备未来感和艺术感的高端社区。

  当然，在社区里面，人们大多数时间还是呆在室内。所以，业内流传一句话：「产品研发千万条，户型研发第一条」。

  以约298㎡的五房两厅三卫为例，五个房间以及LDK均围绕玄关均匀排布，房间的私密性得到很好的保障，而且各条动线互不干扰，整个户型的动静分区几乎做到了极致。

  户型大开间，短进深，南北通透、三边采光，五向朝南，南北双阳台（南向观景阳台和北向生活阳台），南向270°观景阳台，从北阳台延伸至餐厅到达客厅连接南向阳台进深约15.6米。加上层高也达到3.3米，大面积和高层高，让空间显得更宽敞明亮。

  高净值人士，普遍事业有成、工作繁忙，与家人相处的每一分每一秒，都显得弥足珍贵。LDK一体化设计，构成一个完整的情感交流场所，让家人可以在更多场景下共处交流，满足多样化的需要。

  比如，在厨房——特别是西厨，可以一边准备美食，一边与家人交流，家人也容易加入其中，让客厅和厨房都更有烟火气和充满温情。

  270°的大面积转角阳台，拥有IMAX般的巨幕采光，窗外的景观就如同正在上映的3D大片在眼前生动演绎，既让周边自然美景无界闯入室内，又让居家生活延伸到室外，在这样的阳台上品茶、跑步（跑步机）、做瑜伽、会友……想想就是一件很美的事。

  目前，南京市面上很少有像中宁府这样配置南北双阳台的户型——尤其是科技住宅，更是罕见。

  主卧南向整体开间达到8.7米，配大面积衣帽间，南向主卫，在南京十分罕见，而且突破传统户型套间设计，最大化利用空间，增加衣物储藏，比如，在房门隔断上多处采用移门，一方面提升美观性，另一方面使得采光通透性得到增强。

  各次卧，也都拥有大尺度的开间，还有南向次卧套房，做到了真正意义上的高品质住宅需求。

  而且，约298㎡的户型，室内吊顶均采用弧形元素（参见前文客厅实景图）从内部到外立面形成呼应，直线与曲面相结合，更加灵动富有层次感。

  最大的奢侈，无一不建立在空间奢侈的基础之上。明源君认为，这里的「空间」至少有两个层面，一个是物理上的，一个是心理上的。高定精装，则无疑可以将空间的奢推上新高度——因为它既是物理上的，又是心理上的。

  中宁府的高品质精装，从外玄关就开始彰显，墙面地面都是采用大板砖贴面到顶。女王玄关四边的弧面均采用能够呈现出金属拉丝质感的硬包，避免了后期开裂的问题，又使得品质感得到大幅度提升。

  大牌随处可见：厨房五件套（烤箱、冰箱、灶具、油烟机、洗碗机）都是美诺的（注：具体交付标准以实际交付为准）；主卧的龙头（每一款龙头80%是纯手工打磨，被誉为龙头界的「劳斯莱斯」）、花洒，采用纯进口的德国当代，主卧所有的台盆和卫浴都是劳芬的；窗户采用德国旭格系统窗，内开内倒，完全隔离室外噪音……实在太多，就不一一列举了。

  其「科技含量」也值得说道：「六恒」科技，确保了居住的舒适。只说一点，就能够准确的看出它的与众不同——对比现在市面上的科技住宅，基本没有能达到80%以上的开窗面积，为了客餐厅采用大面积的系统窗和巨幕玻璃，给业主带来全景的观景效果，中宁府克服了种种技术上的困难。

  当然，也可以再一次进行选择不开窗。普通的科技住宅，厨房烹饪时需要打开窗户，中宁府就不需要，其在厨房吊顶上方也铺设了可以控温的末端控温系统，并设置了厨房专用风盘进行冬夏季调温，让做饭成为一种享受。

  由于近代以来落后挨打的历史，国人曾一度对自己的文化传统深深质疑，西方强势文化渗透到我们生活的各个角落，在建筑领域则表现为各种欧式建筑充斥市场。

  但是，随着中国崛起为世界第二大经济体，并不断逼近第一大经济体，大家对中国文化的认同不断加深。在建筑上，越来越倾向中国元素和文化的表达。

  对此，建筑大师贝聿铭曾说过，中国建筑师的当务之急，就是探索一种建筑形式，它既是我们有限的物理之所能及的，同时又是尊重自己文化的。

  如何找到「现代」与「中国」的契合，特别是在地文化与现代的结合，是其中的关键。

  这也高度契合高端改善客群的需求。因为，根据马斯诺原理，物质需求得到满足之后，人会追求高层次的需求。

  高端项目的客群是高端改善、甚至终极改善群体，物质需求早已得到高度满足，最怕被别人说土豪（光豪，但没文化），所以，现在的高端项目客户，不只关注外显的经济资本（优质地段、稀缺资源），社会资本（高端圈层、仪式感），还关切文化资本的表达（在地文化，以及文化价值），通过文化价值观来标定自身的阶层身份。

  社区大门口落客区的圆形水台直径8米，就是采用纯铜材料，并由非遗工匠采用锻铜工艺，以南京文化瑰宝之一云锦为元素，手工锻打出金陵美景图；

  水台之上是一块玉璧琉璃造型的雕塑，玉璧是中华文化的一个重要组成部分，色彩上又借鉴了南京宫廷文化色彩，而且与一期的三道琉璃聚福形成呼应。

  中央会所，在设计上参考了瞻园及明故宫的逻辑，并以传统的云锦元素为基础，再配以酒店都市度假风景观进行打造，既现代又不失传统。

  迎宾大堂内的雕塑名为「无限生长」，整体外观呈山峦倒映的形状，寓意秦淮河滋养了一方水土，上方则运用液态金属还原了明城墙肌理。

  从大堂一层俯瞰下沉庭院，路网、绿丘、水面自然交织，庭院中心的观景廊桥和平台将水面一分为二，在私家园林中完美复刻了李白诗中「三山半落青天外，二水中分白鹭洲」这一完美诠释了南京城山水格局的意境。

  行走其中，时刻能够感受到从地里生长出来的，穿越时空的历史背景和文化韵味，传统但不呆板。

  随着「房住不炒」日益深入人心，产品力越发成为很多类型楼盘竞争的「主阵地」，高端/终极改善项目，更是如此。鉴于慢慢的变多的房企发力高端市场，未来，产品只会越来越卷。

  不过，高净值人群对居住品质需求提高的速度，可能比很多房企产品创新的速度更快，何况高端项目产品的打造之功，非一朝一夕可以练就，一个项目要集齐高端项目所有的必备元素也难上加难。这正是中宁府的底气所在。

  中宁府的开发商，是中能建城市投资发展有限公司（以下简称「能建城发」）。能建城发隶属于世界500强中国能建，由原中国葛洲坝集团房地产开发有限公司更名而来，是国务院国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一，公司定位为「一流的城市综合开发运营商」，全方面实施战略转型。

  中宁府是「全国第五座」国府产品，能建城发战略转型过程中的第一个国府系产品项目，其战略地位不容小觑。

  值得注意的是，其同样位于同一区域的上一代高端改善产品长江尊邸（中国府），四年前一上市，就以一己之力将南京人居带到一个新的高度，也是南京首个均价破6万/㎡的高层楼盘。

  时至今日，中国府仍然是南京楼市的风向标，二手房价格成交价突破9万，挂牌价已经过10万。升级版的中宁府惊喜满满，实在是在意料之中。（作者：明源地产研究院 凌峰）